侯沧海商路笔记 第一百八十七章 开发商和建筑商（二）

    司马国文站了起来，随即想到枪打出头鸟这个道理，转身拿起水杯，到开水处接了开水。工程科老戴扔了几枝烟给在场的建筑老板。

苏希望面有猪相心头嘹亮，故意说起粗话，道：“锁厂职工都是与铁疙瘩打交道，根本不懂建筑，看都看不懂，巡视个什么玩意。”

朱永波与锁厂职工有不少接触，知道这句话大有谬误，道：“我担心另外一点，锁厂职工真要上工地，会在无关紧要的细节上纠缠不休，若是遇上脑袋执拗的人，会影响工期，说不定会造成麻烦。”

侯沧海道：“这些质量跟踪小组对接江南地产工程科，发现问题后不和你们接触，而是汇报给工程科，这点你们放心。有一点请你们不要掉以轻心，这些工人们抱团，房子对他们来说太重要。所以，他们肯定会监督得很仔细，你们必须要有过硬的建筑质量，否则，会被工人围攻的。凡是因为建筑质量被工人围攻，只有两个字——出局。先请董事长讲两句，然后我来具体讲。”

在高州的建筑市场里，开发商占据着市场上最主要的资源——建筑用地，还控制销售环节，建筑商只能依附开发商才能生存。对于开发商提出的合作条件，在竞争者众多的情况下，往往会无条件答应。当然，硬币有正也有反，很多建筑商往往在在开工后，慢慢使尽各种手段慢慢来与开发商较劲，争夺利润。

侯沧海将三位建筑商邀请到此，主要是用自己的想法来改造开发商和建筑商的关系。他和张小兰形成共识，想要通过这次合作，寻找到能长期合作的建筑商。

听到侯沧海出言威胁，三个老板都没有反对，默默地听着。

“我们的想法是要将锁厂危房改造工程做成江南地产标板工程，建筑质量必须第一位。等会侯总代表江南地产，要和大家谈有几条约定，约定不仅仅约束你们三位，同样也在约束江南地产。我希望通过这一个工程以后，江南地产与各位能有一个稳定的合作关系。在现实社会里，开发商和建筑商就如男女关系一样，男人要找个漂亮又善良的女人很不容易，如大海捞针一样。女人要找一个能干又可靠的男人也不容易，如沙漠里捡一粒米。我们现在既然坐在了一起，就是缘分，我希望结成战略合作伙伴，能够长期合作。我说这一番话，是在详细调查你们历史的基础上，相对不公平的是我们处于主动调查的一方，没有办法，这就是当前的现实。”

张小兰努力想讲得接近房地产商的说话方式，但是对于三位建筑商来说，还是太文了。

为了配合张小兰的话，朱永波、苏希望和司马国文都笑了起来。

苏希望夸张地哈哈大笑，道：“开发商就是男人，我们建筑商就是女人，＂ｑｉａｎｇｊｉａｎ＂女人的永远是男人。”

司马国文皮笑肉不笑地道：“这可说不一定。”

侯沧海把一杯酒倒进肚子，开始谈五个约定。

“第一个约定，我们不签黑白合同。既然江南地产有心和各位建立良好的战略全作关系，在扯结婚证的时候，我们就老老实实把该说的谈清楚。最近有件事，不知大家注意新闻没有，有人结婚时为了图方便，随口说了身份证号码，结果给自己惹来很多麻烦。比如办理房产登记等，结婚证上的身份证号码与真实身份证号码不一样，至少给你增加十倍工作量。”

所谓黑白合同是指江南地产和建筑商就同一建设工程签订的两份或是两份以上实质性内容相异的合同，通常把备案的合同称为白合同，把实际履行的补充协议成为黑合同。这在高州建筑市场很普遍。

建筑市场僧多粥少，施工单位为拿到工程往往被迫签黑白合同，屡屡哑巴吃黄连。不签黑白全同，总体来说对于建筑商是有利的。

“江南地产对你们调查得很详细，掌握了很多信息，而且我们又不想逃避行政主管部门监管，更不想逃避备案费等各种费用，所以，江南地产没有黑白合同的动力。对于你们来说，这种黑白合同往往吃亏，所以，你们不会强制要求我们签黑白合同吧。”

三人听到江南地产自废一项武功，自然举双手赞成。

司马国文道：“签黑白合同，最终吃亏的是我们，谁让我们是处于女方的位置。”

苏希望竖起大拇指，道：“侯总耿直。”

朱永波道：“董事长和侯总值得交往。”

“第二个约定，江南地产不会要求你们出具施工单位同意无条件放弃优先受偿权的书面承诺。”

在高州，建设单位在进行开发建设时往往缺乏足够资金，需要将土地使用权及其在建的工程抵押给银行以获得贷款。银行为了保障贷款资金的安全，往往会凭借放贷人的优势地位，要求建设单位出具施工单位同意无条件放弃优先受偿权的书面承诺。建筑商出于下游地位，只能被迫签下这个书面承诺。

这是江南地产废掉了第二项武功，弄得三个建筑商既高兴，又担忧。

“第三个约定，江南地产选择了诸位，就是看中了诸位的实力，我们不允许非法分包、转包和挂靠。”

前两个约定算是自废武功，这一个约定算是废掉建筑商的武功。

非法分包、转包和挂靠是法律明文禁止的行为，这是在高州建筑市场禁而不止，一方面是由于建筑市场严格市场准入，大量无执照、无资质、有关系、有资金的包工头希望进入施工市场分一杯羹，有市场需求；另一方面正规的施工企业管理成本高，在利润空间压缩的情况下，也乐意出借资质、出让工程给下家，不劳而获的获得固定利润。

很多房地产商为了各种关系，甚至还授意施工方违法分包、转包或出借资质。

第三个约定算是针对双方都有效。

三个建筑商都是明白人，对于这条没有异议。

“第四个约定，建筑质量大于天，也是我们要成立业主监督小组的原因。我们会给监理打招呼，绝不会和你们拉拉扯扯。还有质检站的同志，我们会让他们每一步都盯紧你们。原因很简单，这是江南地产的第一个产品，我们不想坏了自己的名声。而且，我和董事长都不是科班出身，必须依靠外力进行监督。”

“第五个约定，你们还是需要按高州规矩进行垫资，我不想彻底改变高州建筑市场的规矩。但是，江南地产会根据进度拨款。实话给你们说，江南地产资金雄厚，自有资金和银行资金都充足，简称不差钱。我在这里代表董事长承诺，不会有意拖延你们的辛苦钱。”

三人想起一片掌声，这次是真心的。

随后，由三个建筑商提建议。

朱永波首先提议：“希望能对江南地产提供的图纸图纸会审，会审后，要有图纸会审纪要。如果图纸有明显的瑕疵的，图纸会审纪中要体现。”

这一条与建筑质量有关，张小兰和侯沧海都同意。

司马国文提出与结算有关的提议：“希望做好工程签证。工程签证影响到工程量变化和工程款增减，签证必须及时，而且要详细具体。在签证过程中，希望业主方代表以及监理方尽量不要拖延。”

这一条也是合理建议，张小兰和侯沧海同意。

苏希望则提出合法分包和内部项目承包管理的问题，最后还开玩笑提出不要用房子来抵建筑款。

这个问题，由参加饭局的工程科老戴进行了回答。

这一顿饭，将江南地产和三个建筑商的合作方式都讲得非常清楚。

对于三个建筑商来说，这是与开发商合作历史上最为透明和公平的一次协商，也是对双主都有利的协商。

大家都有了信心，也各有盘算。

（第一百八十七章）（晚上争取再写一章。）